Immobilier

Un agent immobilier et un avocat

Un agent immobilier et un avocat

Un plaidoyer pour établir le droit en toutes circonstances :

Un avocat est indispensable dans toute affaire opposant des individus dans un procès, qu’ils soient amenés à comparaître à la barre ou à régler leur différend à huis clos. Son professionnalisme évite des erreurs judiciaires lourdes de conséquences et permet d’accélérer les procédures, vaut mieux passer par un intermédiaire comme une société de participation financière des professions libérales (SPFPL).

Avocat pour les démunis : Il arrive régulièrement qu’une partie soit embarrassée parce qu’elle fait l’objet d’une interpellation devant les instances, et ne dispose pas de moyens pour payer les honoraires d’un avocat. Heureusement dans la plupart des pays développés, des mesures existent qui font accéder ces personnes à l’assistance judiciaire encore appelée aide juridique. Il suffit que cette personne se rapproche des organismes sociaux qui régissent cette aide, pour qu’elle entre en contact avec un avocat qui va suivre son dossier.

Aide juridique à celui qui porte plainte : En matière civile, comme pour le cas d’un divorce, la personne qui porte le différend devant les tribunaux a également droit à un avocat au compte de l’aide juridique. Cette aide n’est donc pas seulement accordée pour assurer la défense, mais également pour faire valoir le bien — fondé de l’action du plaignant, parce que sa situation est intenable. C’est le cas des personnes battues dans leurs foyers et qui présentent des marques de violence corporelle. Le plaignant expose la situation à cet avocat qui reçoit de lui des pièces à conviction pour rendre la cause plausible.

Cas où l’aide juridique n’est pas possible : Cette aide n’est pas accordée aux entreprises, tout simplement parce qu’elles disposent d’un patrimoine qui leur permet de s’autofinancer. Ceci signifie donc que l’un des éléments fondamentaux que l’avocat saisi demande est un historique des comptes bancaires. On ne peut pas envisager d’aide juridique pour un cas d’immigration sous prétexte qu’on est démuni. Ce service est donc réglementé et les prestations qui y sont fournies, renvoyées à l’autorité compétente, de sorte qu’il n’y a pas de dérive.

Une obligation de moyens : C’est l’engagement qui lie tous les avocats inscrits au barreau envers leurs clients, qu’ils soient solvables ou couverts par l’assistance juridique. En effet, l’avocat ne peut faire preuve de négligence dans l’étude d’un dossier qui lui est confié, en raison de la précarité de la condition d’un client. Il doit démontrer qu’il a mis en œuvre son expérience et sa compétence pour lui faire obtenir gain de cause. Dans le cas contraire, ce dernier a l’opportunité de dénoncer l’action de l’avocat qui ne met pas en évidence les informations qu’il lui a fournies. L’aide juridique est donc salutaire et fait accéder toutes les couches sociales à la justice dans les pays où elle est accordée. Pourtant dans certaines nations, des accusés croupissent en prison sans n’avoir jamais été entendus, et n’ont pas le moyen de faire rétablir leurs droits.

Le notaire médiateur : quelle rôle joue-t-il ?

À l’instant même où aucune solution ne semble convenir à l’une ou l’autre partie impliquée dans un conflit, l’intervention d’un notaire spécialiste en médiation est nécessaire. Effectivement, suivant votre situation, vous pouvez adopter la médiation pour solutionner votre problème en restant dans le cadre de la loi.

La médiation familiale

La médiation familiale peut être la meilleure alternative pour les personnes séparées, qui envisage le divorce ou en instance de divorce. Le notaire médiateur s’occupera de toutes les démarches nécessaires directes ou indirectes. Il aura pour fonction de trouver des solutions pour :

  • La mise en place des intérêts des enfants : ils doivent être établis avec l’accord des deux parties.
  • Faire face aux effets d’une séparation ou d’un divorce : l’objectif est de définir ensemble les besoins de chaque partie concernée. Une situation de séparation ou de divorce est souvent difficile, elle doit être réalisée dans les meilleures conditions possibles.
  • Les problèmes de succession : il s’agit de déterminer tous les moyens légaux afin de permettre le partage et la transmission du patrimoine d’une manière équitable.

Il existe encore différents types de médiation entrant dans les domaines de compétences du notaire comme la médiation immobilière, professionnelle, institutionnelle, civile et la médiation sociale. Mais pour tous vos besoins en médiation, le mieux est de vous adresser à un notaire spécialiste dans la matière.

La médiation immobilière et professionnelle

Elle est indispensable pour intervenir dans diverses situations de nature professionnelle, immobilière et même personnelle. Elle concerne donc les problèmes entre voisinage, professionnels, entreprises ou dans un partenariat conflictuel. En ce sens, le notaire est le plus habilité à régler le problème rencontré. Pour les conflits de voisinage, la médiation entre en ligne de compte :

  • Dans des litiges sur une habitation ou un terrain quelconque : ces derniers peuvent apparaître dans la limitation et le bornage d’un domaine quelconque, la pose de clôture, conflits dû à des racines d’arbres abîmant une propriété voisine, etc.
  • Lors des nuisances sonores : elles peuvent se produire en cas de diffusion de radios à longueur de journée, durant des fêtes familiales nocturnes trop bruyantes, etc.

Le notaire médiateur, sans prendre parti, aide surtout à développer un climat de communication et à résoudre les conflits à l’amiable. Il est tenu par les règles de confidentialité. Le but reste toujours de mettre en place une entente convenant aux deux parties concernées en toute neutralité. Néanmoins, les deux parties peuvent tout aussi avoir recours à leurs avocats respectifs en plus des interventions de ce dernier. Parfois, il se peut que vous n’ayez pas besoin d’engager à plein temps un notaire médiateur, vous pouvez bénéficier de simples conseils de la part de celui-ci.

La médiation immobilière et professionnelle

Elle est indispensable pour intervenir dans diverses situations de nature professionnelle, immobilière et même personnelle. Elle concerne donc les problèmes entre voisinage, professionnels, entreprises ou dans un partenariat conflictuel. En ce sens, le notaire est le plus habilité à régler le problème rencontré. Pour les conflits de voisinage, la médiation entre en ligne de compte : Dans des litiges sur une habitation ou un terrain quelconque : ces derniers peuvent apparaître dans la limitation et le bornage d’un domaine quelconque, la pose de clôture, conflits dû à des racines d’arbres abîmant une propriété voisine, etc. Lors des nuisances sonores : elles peuvent se produire en cas de diffusion de radios à longueur de journée, durant des fêtes familiales nocturnes trop bruyantes, etc. Le notaire médiateur, comme Nadeau Marc, sans prendre parti, aide surtout à développer un climat de communication et à résoudre les conflits à l’amiable. Il est tenu par les règles de confidentialité. Le but reste toujours de mettre en place une entente convenant aux deux parties concernées en toute neutralité. Néanmoins, les deux parties peuvent tout aussi avoir recours à leurs avocats respectifs en plus des interventions de ce dernier. Parfois, il se peut que vous n’ayez pas besoin d’engager à plein temps un notaire médiateur, vous pouvez bénéficier de simples conseils de la part de celui-ci.

Rôle d’un avocat pénal expérimenté

Un avocat pénal est un avocat qui s’est spécialisé dans la représentation d’individus qui font face à la justice pour des affaires criminelles à titre d’accusé ou de plaignant. En fonction du statut de son client dans l’affaire, l’avocat peut être emmené à utiliser différentes techniques. Plus un avocat est expérimenté (nombre d’affaires traité et pas le nombre d’années), plus il sera en mesure de choisir la technique la plus appropriée pour venir en aide à son client.

Ce que vous pouvez attendre de votre avocat pénal, si vous êtes l’accusé.

Si vous êtes impliqué dans une affaire criminelle et que vous engagez un avocat, ce dernier aura un rôle différent si vous êtes le plaignant ou l’accusé. En effet, si vous êtes l’accusé, il se chargera de :

  • Vous faire un compte rendu clair des différentes accusations qui pèsent contre vous, si vous êtes l’accusé.
  • Discuter des différentes stratégies possibles qu’il peut utiliser pour vous sortir de cette situation.
  • Vous dire s’il faut se battre ou essayer de trouver un terrain d’entente avec la partie adverse.

Par contre, si vous êtes le plaignant, son rôle est différent.

Bien qu’à la base, le rôle d’un avocat est de défendre du mieux qu’il peut les intérêts de son client. Un avocat de la défense n’agira pas de la même manière qu’un avocat qui défend les intérêts d’un plaignant. En tant que plaignant, vous pouvez vous attendre aux différentes actions suivantes de la part de votre avocat.

  • Il vous avisera des différentes actions que vous pouvez entreprendre contre la partie adverse.
  • Il vous fera part de son avis quant à vos chances de victoire et de ce que vous pouvez espérer en cas de victoire.
  • Il vous dira s’il vaut mieux accepter les propositions de la partie adverse ou poursuivre la procédure jusqu’au bout.

La fameuse technique du dilatoire.

Qu’il soit dans la défense ou dans la partie plaignant, un avocat en manque d’arguments ou de preuve, fera tout ce qui est légalement permis pour gagner du temps supplémentaire. C’est dans ce genre de situations que l’expérience a un rôle déterminant. En effet, un avocat expérimenté est rarement à court d’arguments pour donner une raison à la cour d’ajourner une séance contrairement à un novice.

Ainsi, un avocat pénal est la personne qui est la mieux placée pour vous accompagner quand vous faites face à la justice pour des raisons criminelles. Le fait d’engager un avocat expérimenté peut avoir une influence notable sur la décision finale, il ne faut donc pas négliger cet aspect. Si vous voulez en savoir plus, contactez-nous.

Role de l’Agent immobilier

Les agents exercent des fonctions différentes selon qu’ils travaillent pour l’acheteur ou pour le vendeur. Les agents qui travaillent pour le vendeur conseillent les clients sur la façon de fixer le prix de la maison et de la préparer pour la vente, y compris en leur donnant des conseils sur les améliorations de dernière minute qui peuvent faire monter le prix ou encourager une vente rapide. Les agents vendeurs commercialisent le bien immobilier par le biais de services de référencement, de mise en réseau et d’annonces. Les agents qui travaillent pour l’acheteur recherchent les propriétés disponibles qui correspondent à la fourchette de prix et à la liste de souhaits de l’acheteur. Ces agents examinent souvent les données des ventes passées pour aider les acheteurs potentiels à déterminer une offre équitable pour une propriété donnée.

Qu’est-ce qu’un agent immobilier ?

Les agents immobiliers sont des professionnels agréés qui négocient et organisent l’achat et la vente dans le cadre de transactions immobilières. La plupart des agents travaillent pour un courtier ou un agent immobilier qui possède une formation supplémentaire et des certifications supplémentaires. Les agents travaillent habituellement entièrement à commission, leur revenu dépend donc de leur capacité d’aider les clients et de conclure des transactions.

 

Ordonnance du 21 avril 2006

L’ordonnance du 21 avril 2006 a été publiée au Journal Officiel du 22 avril suivant. Elle opère une réforme importante de la saisie immobilière et de la distribution du prix de vente. D’ores et déjà, il apparaît que l’ordonnance contribue à l’émergence d’un droit commun des procédures civiles d’exécution tant mobilières qu’immobilières. Par ailleurs, le législateur a manifestement eu le souci d’assurer la bonne réalisation de la vente de l’immeuble saisi et de renforcer les effets juridiques de la consignation du prix. Enfin, l’adjudicataire voit ses droits renforcée (Voir article: La réforme inachevée de la saisie immobilière par l’ordonnance du 21 avril 2006, F.Pommier, LPA, 2006 n°131).

Décret n°2006-936 du 27 juillet 2006:
Ce décret, paru au Journal Officiel du 29 juillet 2006, complète la réforme de la matière opérée par l’ordonnance du 21 avril 2006. Les grandes étapes des nouvelles procédures de saisie immobilière et de distributin du prix d’un immeuble sont les suivantes.

Observations préliminaires :
La réforme des procédures de saisie immobilière et d’ordre (concernant la distribution du prix de vente d’un immeuble)  procède à la simplification d’une matière qui était encore régie par les dispositions de l’ancien Code de procédure civile, notamment sur les point suivants

– Compétence du Juge de l’exécution ;
– Application du régime des nullités de droit commun ;
– Application du régime de l’appel de droit commun des décisions du Juge de l’exécution.

Malgré la compétence du Juge de l’exécution, « les parties sont, sauf dispositions contraires, tenues de constituer avocat » (Art.5 du décret).

Enfin, la réforme doit entrer en vigueur le 1er janvier 2007 mais ne sera pas applicable aux procédures de saisies immobilières ayant donné lieu avant cette date au dépôt du cahier des charges ni aux procédures d’ordre dont l’ouverture aura déjà été requise.

1 – Du commandement de payer à l’audience d’orientation

La procédure de saisie immobilière est engagée par la signification du commandement de payer valant saisie (Art.4), qui doit comporter de nouvelles mentions (notamment un décompte de créance, ainsi, en cas de transmission de la créance, que le visa de l’acte de transmission – Art. 15) et qui doit être dénoncé au conjoint dans les 24 heures si le bien saisi constitue la résidence de la famille (Art.13).

Le commandement doit être publié à la conservation des hypothèques dans un délai de deux mois (Art.18).

Dans les deux mois qui suivent cette publication, le créancier poursuivant assigne le débiteur saisi devant le juge de l’exécution à une audience d’orientation. L’assignation doit être délivrée dans un délai compris entre un et trois mois avant la date de cette audience (Art.38).

Dans les trois jours ouvrables suivant la signification de l’assignation, le créancier poursuivant dépose au greffe le cahier des conditions de vente (Art.44).

Dans les cinq jours ouvrables qui suivent la délivrance de l’assignation, le commandement de payer valant saisie est dénoncé aux créanciers inscrits (éventuellement à domicile élu), avec « sommation d’avoir à déclarer les créances inscrites sur le bien saisi, en principal, frais et intérêts échus, avec l’indication du taux des intérêts moratoires, par acte d’avocat déposé au greffe du juge de l’exécution, et accompagné d’une copie du titre de créance et du bordereau d’inscription » (Art.41).

La déclaration de créance du créancier inscrit doit être faite dans un délai de deux mois, sauf relevé de forclusion décidé par le juge (Art.46), sous peine de déchéance du bénéfice de la sûreté (Art. 2214 du Code civil, issu de l’ordonnance du 21 avril 2006).

Dans les huit jours de la dernière dénonciation, la mention de la délivrance de l’assignation et des dénonciations est publiée au bureau des hypothèques, en marge du commandement (Art.43).

A l’audience d’orientation, le juge statue sur les éventuelles contestations ou demandes incidentes et, soit autorise la vente amiable, soit ordonne la vente forcée (Art.49).

Le délai maximum entre la délivrance du commandement et l’audience d’orientation est donc de sept mois.

2 – De l’audience d’orientation à la vente de l’immeuble

2.1 – Vente amiable

Le juge l’autorise à l’audience d’orientation sur demande, même verbale, du débiteur, fixe un prix minimum de vente et détermine la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois (Art.54).

Ce délai de quatre mois peut être prolongé de trois mois « si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permette la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente » (Art 54).

Pendant ce délai de quatre mois, le créancier peut demander au débiteur de lui rendre compte de ses démarches et, éventuellement, l’assigner devant le juge pour voir constater sa carence et ordonner la reprise de la procédure de vente forcée (Art.55).

Après remise par le greffe des créances produites, le créancier poursuivant dépose au greffe, quinze jours au moins avant l’audience de rappel, un état des créances ordonné selon leur rang (Art.48).

A l’audience de rappel, le juge constate la vente amiable (à condition notamment que le prix soit consigné) ou, à défaut, ordonne la vente forcée en fixant la date d’audience de cette vente dans un délai compris entre deux et quatre mois (Art.59).

Le délai maximum entre l’audience d’orientation et la vente amiable est donc de sept mois.

2.2 – Vente forcée

Le juge l’ordonne lors de l’audience d’orientation, la vente devant intervenir dans un délai compris entre deux et quatre mois, sans possibilité de report, sauf cas de force majeure ou demande de la commission de surendettement (art.59 à 61).

Quinze jours au moins avant l’audience de vente forcée, le créancier poursuivant dépose au greffe l’état ordonné des créances puis procède aux formalités de publicité.

A défaut de réquisition de vente à l’audience par le créancier poursuivant ou un créancier subrogé, « le juge constate la caducité du commandement de payer » (Art.60).

A noter que l’article 2206 du Code Civil (issu de l’ordonnance du 21 avril 2006) maintient la règle selon laquelle, à défaut d’enchère, le créancier poursuivant est déclaré adjudicataire d’office pour le montant de la mise à prix et que l’article 2207 du Code civil  dispose désormais que « l’adjudication ne peut donner lieu à déclaration de command ».

3 – De la vente de l’immeuble à la distribution du prix

3.1 – En cas de vente amiable, le constat judiciaire de cette dernière suppose la consignation préalable du prix (Art.58).

En cas de vente forcée, l’acquéreur doit payer le prix de vente dans un délai de deux mois (Art.83), sous peine de réitération de la vente (ancienne folle enchère).

Le titre de vente est publié au bureau des hypothèques par l’acquéreur ou, à défaut, par le créancier poursuivant la distribution du prix (Art.91).

Après cette publication, le créancier de premier rang peut demander un paiement provisionnel « pour le principal de sa créance » (Art.85).

La distribution définitive du prix de vente est poursuivie par le créancier saisissant ou, à défaut, par un autre créancier ou par le débiteur (Art.107).

3.2 – S’il n’existe qu’un seul créancier bénéficiant d’une sûreté sur l’immeuble vendu, ce créancier adresse au séquestre ou au consignataire du prix une demande de paiement motivée (Art.112).

Le paiement doit intervenir dans le mois de la demande, toute contestation étant tranchée par le juge.

3.3 – S’il existe plusieurs créanciers bénéficiant de sûretés sur l’immeuble, la partie poursuivante notifie à ces derniers, dans le mois suivant la publication du titre de vente, une demande d’actualisation des créances (Art.113).

Le décompte actualisé est produit par conclusions d’avocat dans les quinze jours de la demande, sous peine de déchéance des intérêts postérieurs à la déclaration initiale de créance.

Dans le mois qui suit le délai imparti pour produire les créances actualisées, le créancier poursuivant établit un projet de distribution qui est notifié aux créanciers et au débiteur (Art.115).

A défaut de contestation dans les quinze jours de la notification de ce projet, la partie poursuivante ou, à défaut, toute autre partie, sollicite son homologation par le juge (Art.117).

Ce dernier rend une ordonnance conférant force exécutoire au projet de distribution, laquelle est notifiée au séquestre ou consignataire du prix, qui doit alors procéder au paiement des créanciers dans un délai d’un mois (Art.125).

En cas de contestation du projet de distribution, la partie poursuivante convoque les autres parties, y compris le débiteur, à se réunir dans un délai compris entre quinze jours et un mois suivant la première contestation (Art.118).

En cas d’accord, il est dressé « un procès-verbal signé des créanciers et du débiteur », auquel le juge confère force exécutoire afin qu’il soit notifié au séquestre ou consignataire du prix, qui doit alors payer les créanciers dans un délai d’un mois.

A défaut d’accord, le créancier poursuivant ou toute partie intéressée peut saisir le juge de l’exécution d’une requête aux fins de distribution judiciaire du prix de vente (Art.122).

Si la distribution porte sur des sommes ne provenant pas d’une vente sur saisie immobilière, le juge est saisi par assignation.

Le juge établit un état des répartitions qui est notifié au séquestre ou consignataire du prix, lequel doit payer les créanciers dans un délai d’un mois (Art.125).