Immobilier Avocat

Ordonnance du 21 avril 2006:

 L'ordonnance du 21 avril 2006 a été publiée au Journal Officiel du 22 avril suivant. Elle opère une réforme importante de la saisie immobilière et de la distribution du prix de vente. D'ores et déjà, il apparaît que l'ordonnance contribue à l'émergence d'un droit commun des procédures civiles d'exécution tant mobilières qu'immobilières. Par ailleurs, le législateur a manifestement eu le souci d'assurer la bonne réalisation de la vente de l'immeuble saisi et de renforcer les effets juridiques de la consignation du prix. Enfin, l'adjudicataire voit ses droits renforcée (Voir article: La réforme inachevée de la saisie immobilière par l'ordonnance du 21 avril 2006, F.Pommier, LPA, 2006 n°131).

 Décret n°2006-936 du 27 juillet 2006:

Ce décret, paru au Journal Officiel du 29 juillet 2006, complète la réforme de la matière opérée par l'ordonnance du 21 avril 2006. Les grandes étapes des nouvelles procédures de saisie immobilière et de distributin du prix d'un immeuble sont les suivantes.

Observations préliminaires :

La réforme des procédures de saisie immobilière et d’ordre (concernant la distribution du prix de vente d’un immeuble)  procède à la simplification d’une matière qui était encore régie par les dispositions de l’ancien Code de procédure civile, notamment sur les point suivants
 

- Compétence du Juge de l’exécution ;
 

- Application du régime des nullités de droit commun ;
 

- Application du régime de l’appel de droit commun des décisions du Juge de l’exécution.
 

Malgré la compétence du Juge de l’exécution, « les parties sont, sauf dispositions contraires, tenues de constituer avocat » (Art.5 du décret).
 

Enfin, la réforme doit entrer en vigueur le 1er janvier 2007 mais ne sera pas applicable aux procédures de saisies immobilières ayant donné lieu avant cette date au dépôt du cahier des charges ni aux procédures d’ordre dont l’ouverture aura déjà été requise.

  1 – Du commandement de payer à l’audience d’orientation

 

La procédure de saisie immobilière est engagée par la signification du commandement de payer valant saisie (Art.4), qui doit comporter de nouvelles mentions (notamment un décompte de créance, ainsi, en cas de transmission de la créance, que le visa de l’acte de transmission – Art. 15) et qui doit être dénoncé au conjoint dans les 24 heures si le bien saisi constitue la résidence de la famille (Art.13).
 

Le commandement doit être publié à la conservation des hypothèques dans un délai de deux mois (Art.18).
 

Dans les deux mois qui suivent cette publication, le créancier poursuivant assigne le débiteur saisi devant le juge de l’exécution à une audience d’orientation. L’assignation doit être délivrée dans un délai compris entre un et trois mois avant la date de cette audience (Art.38).
 

Dans les trois jours ouvrables suivant la signification de l’assignation, le créancier poursuivant dépose au greffe le cahier des conditions de vente (Art.44).
 

Dans les cinq jours ouvrables qui suivent la délivrance de l’assignation, le commandement de payer valant saisie est dénoncé aux créanciers inscrits (éventuellement à domicile élu), avec « sommation d’avoir à déclarer les créances inscrites sur le bien saisi, en principal, frais et intérêts échus, avec l’indication du taux des intérêts moratoires, par acte d’avocat déposé au greffe du juge de l’exécution, et accompagné d’une copie du titre de créance et du bordereau d’inscription » (Art.41).
 

La déclaration de créance du créancier inscrit doit être faite dans un délai de deux mois, sauf relevé de forclusion décidé par le juge (Art.46), sous peine de déchéance du bénéfice de la sûreté (Art. 2214 du Code civil, issu de l’ordonnance du 21 avril 2006).
 

Dans les huit jours de la dernière dénonciation, la mention de la délivrance de l’assignation et des dénonciations est publiée au bureau des hypothèques, en marge du commandement (Art.43).
 

A l’audience d’orientation, le juge statue sur les éventuelles contestations ou demandes incidentes et, soit autorise la vente amiable, soit ordonne la vente forcée (Art.49).
 

Le délai maximum entre la délivrance du commandement et l’audience d’orientation est donc de sept mois.

  2 – De l’audience d’orientation à la vente de l’immeuble 

2.1 – Vente amiable

Le juge l’autorise à l’audience d’orientation sur demande, même verbale, du débiteur, fixe un prix minimum de vente et détermine la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois (Art.54).
 

Ce délai de quatre mois peut être prolongé de trois mois « si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permette la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente » (Art 54).
 

Pendant ce délai de quatre mois, le créancier peut demander au débiteur de lui rendre compte de ses démarches et, éventuellement, l’assigner devant le juge pour voir constater sa carence et ordonner la reprise de la procédure de vente forcée (Art.55).
 

Après remise par le greffe des créances produites, le créancier poursuivant dépose au greffe, quinze jours au moins avant l’audience de rappel, un état des créances ordonné selon leur rang (Art.48).
 

A l’audience de rappel, le juge constate la vente amiable (à condition notamment que le prix soit consigné) ou, à défaut, ordonne la vente forcée en fixant la date d’audience de cette vente dans un délai compris entre deux et quatre mois (Art.59).
 

Le délai maximum entre l’audience d’orientation et la vente amiable est donc de sept mois.

  2.2 – Vente forcée

 

Le juge l’ordonne lors de l’audience d’orientation, la vente devant intervenir dans un délai compris entre deux et quatre mois, sans possibilité de report, sauf cas de force majeure ou demande de la commission de surendettement (art.59 à 61).
 

Quinze jours au moins avant l’audience de vente forcée, le créancier poursuivant dépose au greffe l’état ordonné des créances puis procède aux formalités de publicité.
 

A défaut de réquisition de vente à l’audience par le créancier poursuivant ou un créancier subrogé, « le juge constate la caducité du commandement de payer » (Art.60).
 

A noter que l’article 2206 du Code Civil (issu de l’ordonnance du 21 avril 2006) maintient la règle selon laquelle, à défaut d’enchère, le créancier poursuivant est déclaré adjudicataire d’office pour le montant de la mise à prix et que l’article 2207 du Code civil  dispose désormais que « l’adjudication ne peut donner lieu à déclaration de command ».

  3 – De la vente de l’immeuble à la distribution du prix

 

3.1 – En cas de vente amiable, le constat judiciaire de cette dernière suppose la consignation préalable du prix (Art.58).
 

En cas de vente forcée, l’acquéreur doit payer le prix de vente dans un délai de deux mois (Art.83), sous peine de réitération de la vente (ancienne folle enchère).
 

Le titre de vente est publié au bureau des hypothèques par l’acquéreur ou, à défaut, par le créancier poursuivant la distribution du prix (Art.91).
 

Après cette publication, le créancier de premier rang peut demander un paiement provisionnel « pour le principal de sa créance » (Art.85).
 

La distribution définitive du prix de vente est poursuivie par le créancier saisissant ou, à défaut, par un autre créancier ou par le débiteur (Art.107).
 

3.2 – S’il n’existe qu’un seul créancier bénéficiant d’une sûreté sur l’immeuble vendu, ce créancier adresse au séquestre ou au consignataire du prix une demande de paiement motivée (Art.112).
 

Le paiement doit intervenir dans le mois de la demande, toute contestation étant tranchée par le juge.
 

3.3 – S’il existe plusieurs créanciers bénéficiant de sûretés sur l’immeuble, la partie poursuivante notifie à ces derniers, dans le mois suivant la publication du titre de vente, une demande d’actualisation des créances (Art.113).
 

Le décompte actualisé est produit par conclusions d’avocat dans les quinze jours de la demande, sous peine de déchéance des intérêts postérieurs à la déclaration initiale de créance.
 

Dans le mois qui suit le délai imparti pour produire les créances actualisées, le créancier poursuivant établit un projet de distribution qui est notifié aux créanciers et au débiteur (Art.115).
 

A défaut de contestation dans les quinze jours de la notification de ce projet, la partie poursuivante ou, à défaut, toute autre partie, sollicite son homologation par le juge (Art.117).
 

Ce dernier rend une ordonnance conférant force exécutoire au projet de distribution, laquelle est notifiée au séquestre ou consignataire du prix, qui doit alors procéder au paiement des créanciers dans un délai d’un mois (Art.125).
 

En cas de contestation du projet de distribution, la partie poursuivante convoque les autres parties, y compris le débiteur, à se réunir dans un délai compris entre quinze jours et un mois suivant la première contestation (Art.118).
 

En cas d’accord, il est dressé « un procès-verbal signé des créanciers et du débiteur », auquel le juge confère force exécutoire afin qu’il soit notifié au séquestre ou consignataire du prix, qui doit alors payer les créanciers dans un délai d’un mois.
 

A défaut d’accord, le créancier poursuivant ou toute partie intéressée peut saisir le juge de l’exécution d’une requête aux fins de distribution judiciaire du prix de vente (Art.122).
 

Si la distribution porte sur des sommes ne provenant pas d’une vente sur saisie immobilière, le juge est saisi par assignation.
 

Le juge établit un état des répartitions qui est notifié au séquestre ou consignataire du prix, lequel doit payer les créanciers dans un délai d’un mois (Art.125).
  

Paris, le 30 août 2006
 

Maître Fabrice POMMIER

Avocat associé

Cabinet ADER, AMIGUES & JOLIBOIS

 

Circulaire du 14 novembre 2006: Une circulaire du Ministère de la Justice du 14 novembre 2006 (BOMJ n°104) précise les conditions d'applications de la réforme des procédures de saisie immobilière et de distribution du prix de vente d'un immeuble.