Avant d’acquérir un bien immobilier ou un fonds de commerce qui comprend un bail, il est indispensable de faire un audit juridique de ce contrat pour éviter de mauvaises surprises.
De même, lors de la négociation d’un bail, il convient d’être particulièrement attentif afin d’éviter certains pièges, tels que :
- L’absence dans le contrat d’une clause résolutoire, ce qui allongerait considérablement le délai d’une procédure d’expulsion d’un locataire défaillant ;
- Une répartition des charges, en matière civile ou commerciale, déséquilibrée qui, par exemple, imputerait au preneur le coût de toutes les réparations, y compris les gros travaux (ravalement de l’immeuble ) ou ceux qui résulteraient simplement de l’effet de la vétusté ;
- Une durée de plus de 9 ans en matière commerciale, ce qui permettrait au bailleur d’écarter, au terme du bail, le principe du plafonnement du nouveau loyer en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction ;
- Un bail commercial qui autoriserait le preneur à donner congé par lettre recommandée, alors que la réglementation impose un acte d’huissier à peine de nullité du congé ;
- Un bail commercial qui autoriserait une sous-location partielle sans préciser que les lieux sont conventionnellement indivisibles, ce qui, sous certaines conditions, permettrait au sous-locataire d’invoquer à l’égard du propriétaire des locaux un droit direct au renouvellement de son bail.