Au stade de la conclusion du bail, il importe notamment de :
- Prévoir un dépôt de garantie adapté (attention, en matière commerciale, un dépôt de garantie trop important porte intérêts au profit du locataire) ;
- Envisager des garanties de paiement en cas de défaillance du locataire (cautionnement, garantie bancaire, assurance …) ;
- Dresser un état des lieux lors de la prise de possession. Sinon les lieux sont alors présumés avoir été pris en bon état et devront être rendus dans le même état ;
- S’assurer de la compatibilité de l’activité qui sera exercée dans les lieux avec le règlement de copropriété mais aussi avec les règles d’urbanisme éventuellement applicables.
Au stade de l’exécution du bail :
- En cas de défaut de paiement du locataire, le bailleur peut faire procéder à des mesures conservatoires (par exemple, une saisie conservatoire du compte bancaire de son locataire) ;
- En cas d’expulsion, le bailleur devra agir rapidement en justice compte tenu des nombreux délais à respecter et, en matière d’habitation, de l’impossibilité d’expulser une personne physique pendant l’hiver.
Au terme du bail :
- Bailleur et locataire doivent s’interroger pour savoir si le contrat a été renouvelé et, éventuellement, agir pour assurer ce renouvellement ;
- Se posera également la question du renouvellement des éventuelles garanties.
En cas de faillite du locataire, le bailleur :
- Doit déclarer sa créance auprès du mandataire judiciaire du locataire ;
- Peut demander à ce mandataire judiciaire de prendre parti sur la poursuite ou non du bail ;
- Peut même, sous certaines conditions, agir en justice afin de récupérer les lieux.
En cas de cession du bail ou du fonds de commerce :
- Une clause permet de rendre le cédant garant solidaire du paiement des charges et loyers par le cessionnaire ;
- Il peut être nécessaire de purger le droit de préemption éventuel de la Commune ;
- Dans certains cas, l’accord du bailleur est nécessaire.